[투자] 조정지역 갭투자에 대해 검색해봄(지난 6.17대책 이후 내용임)

* 부동산 급락 조건 : 지속적 금리인상, 수요 넘는 공급과잉, 부동산 투자 심리 위축

- 지금 6.17 대책 만으로는 급락까지? 그냥 심리적 과열을 좀 꺼트린 것. 

 

* 시중에 풀린 많은 자금이 갈 곳 못찾는 상황. 역대 최대임. 대출 후 대기자금이 많아. 증시로 유입되고 있음.

- 3/16 투자자예탁금 36조원 ---> 6/16 48조원

 

* 부동산 시장에도 계속 자금이 유입될 것임. 

 

* 그럼, 규제가 나왔는데도 투자할 수 있을까? 

* 21번째 부동산 대책 중, 가장 무서운 규제는?

- 규제지역, 양도소득세 중과 제도. 2,3주택자들은 세금 더 냄..

- 양도소득세는 18.04.01부터 시행해왔지만, 여전히 갭투자는 많았음.

- 왜? 빠져나갈 구멍이 많았기 때문!

1) 등록민간 임대주택 8년임대 시 50%, 10년임대 시 70% 양도세 절감 

2) 일시적 1가구 2주택 비과세: 신규 주택 취득 후 일정 기간 내 기존 주택 매도시 비과세 혜택

3) 법인 통한 명의 분산: 중과세율보다 낮은 법인세율

4) 1주택 투자: 전세 거주자의 1주택 투자 전략. 

5) 비규제지역 투자: 100채를 보유해도 기본세율

 

- 그래서 부동산 규제가 우회 통로 차단 방식으로 진행됨

1) 등록민간 임대주택 : 양도세 감면 요건에 가액 요건 추가

2) 일시적 1가구 2주택 비과세 : 제한들이 생김. 913대책에서 규제지역내 일시적 2주택 기한이 3년에서 2년으로 줄어듦. 617 대책에서 1주택자가 주담대 시 6개월 내 기존주택 처분 조건 생김. 

3) 법인 통한 명의 분산: 1216 대책에서 9억 초과 주택보유자 전세자금대출 제한, 617은 투기과열지구의 3억초과 아파트 보유자에 대해서도 전세 대출 제한을 둠. 개발 호재 지역 토지거래허가 구역을 지정. 

4) 1주택 투자

5) 비규제지역 투자: 617대책에서 수도권 전역을 규제 지역으로 붂음. 대전, 청주 등 급등 지역을 지정함. 

 

- 617 대책 이후 남아있는 투자 방법은?  

1) 등록민간 임대주택: 공시가격 6억 이하 주택(시가 9억)은 다주택자 가능! 완전 비과세는 아니지만 중장기주택보유시 이 방법 선택 가능. 913에서 변한 게 없어. 

2) 1주택 투자: 투기과열지구 3억초과만 전세대출 제한이야, 그럼 조정대상지역 9억 이하 주택 투자자의 갭투자 방법은 가능함!! 충분한 전세 자금 보유 무주택자에겐 별 문자 안되고, 전세자금 없이 반전세나 월세 거주하는 무주택자에게도 좋은 방법임. 

3) 비규제지역투자 : 김포, 파주, 부산, 광주 등의 지방도시 (210115 현재는 부산울산 다 조정지역) -> 근데 진짜 위험해. 

 

- 그럼 남아있는 부동산 투자 가능 방법은?

1) 15억 초과 (초고가 주택) : 1주택 투자자 전세 대출 제한(충분한 전세or월세시 가능). 다주택자는 불가(양도세중과, 종부세중과). 제도 모르고 무작정 사거나 1주택 투자자가 할 수 있음. 그런데 지금 실수요가 급감함. 그래도 수요 유지돼서 다시 오를 수 있을 것임.

 

2) 9억초과~15억 이하 (고가 주택) : 1주택 투자자 전세 대출 제한(충분한 전세or월세로 투자해야함), 다주택자는 불가, 실수요는 유지돼, 현 수준의 수요 유지, 그래도 굳이 급하게 안사도 된다. 실수요자 감소 가능성..

 

3) 투기과열지구의 9억이하 주택 (중저가 주택) : 1주택 투자자는 전세대출 제한, 단, 임대등록을 통한 다주택자는 가능. 실수요자도 유지. 대책 이전보다는 수요는 감소 예상. 

 

4) 조정대상지역 9억이하 주택 : 1주택 투자자 전세 대출 가능! 임대등록을 통한 다주택자 가능, 실수요 유지, 규제지역으로 포함된 곳은 급감 예상, 기존 조정대상지역은 유지 예상. 

 

- 비규제지역은 추천하지 않음. 이미 투자할 만한 곳은 호가 급등. 기존 호가에 +a 주고 매수하고, 매수 금액에서 더 상승하면 바로 규제 지역으로 지정 되어버려. 그럼 물려버림. 

 

 

출처: 쇼킹부동산, "Brussels sprout부동산 갭투자 다 막힌 건가요? 6.17 부동산 대책 이후 투자 전략!", 200618.

 

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지금 상황을 보면... 부산 울산은 617 이후에 조정지역으로 지정됐는데, 호가가 실거래가가 막 떨어지지 않고 그냥 엄청 오른 상태에서 횡보합하거나 신고가가 나오고 있는 것 같다. 그러니까 비규제지역에 투자했다가 규제지역 지정이 되어도 막 심하게 떨어지진 않고 방어가 되지 않을까? 하는 생각. 투기과열지구의 가격은 안봐서 모르겠지만 말이다;

 

617 이후에는 전세대출과 주담대 대출이 다 가능했는데, 지금도 그런지 알아봐야 한다.