소액투자법 (feat.월부tv)

출처: 월급쟁이부자들TV, "공무원으로 30억 자산을 쌓은 투자자가 말하는 소액투자법(훨훨 1부)", 210127 

 

Q. 집값이 많이 올랐는데 내집 마련 해도 될까?

 

집값이 올랐을 때와 떨어졌을 때 중, 언제 더 리스크가 적은가를 따져 보아야 한다. 

지금, 내집마련해도 괜찮다. 

단, 그 전에 '내가 얼마 있는가'부터를 파악하라. 

내 집 마련할 때 전세금, 가용 가능한 신용대출, 예적금, 주식 등 돈으로 환산 가능한 금액을 정확히 알아야 한다. 

대출도 내가 감당 가능한 범위 내에서 하라. 

 

30년 원리금상황, 고정금리에 3% 잡을 경우,

3억 대출 시, 매달 상환금은 126만원. 

5억 대출 시, 매달 상환금은 210만원 정도 됨. 

 

맞벌이 5~600만원인 경우 보통 1~200만원은 저축 가능하다. 

상환 가능 범위와, 얼마를 최종적으로 만들 수 있는지,

그래서 내가 대출 포함해서 만든 금액으로 어느 정도의 규모의 집을 살 수 있는지 계산할 수 있다. 

 

투기과열지구는 (종잣돈) * 1.6

조정지역은 (종잣돈) *2 

비조정지역은 (종잣돈) *3.3 

 

하면 내가 살 수 있는 범위의 집 범위가 나옴. 

이러한 기초 작업을 먼저 하는 게 시작이다. 

 

구매 = 자기자본 + 대출액

 

 

Q. 갈아타기 시 유의할 점 

 

갈아타기 매우 중요하다. 1주택자의 경우 평형 넓혀가거나, 지역 이동 등 집을 옮겨야 하는 상황이 올 수 있다. 

중심 가치를 잘 잡아야 한다. 갈아타기를 하는 이유.

직주근접? 학군지 이동? 투자목적? 

대개는 생활편리+투자 두 마리를 원한다. 

 

요즘은 갈아타기가 많이 막혀 있다. 15억 구간에 있으면 하기 어렵다. 대출 3-4억 끼고 있을 때 10억 이상 집으로 갈아타기 힘들다. 그럼 상급지 구축 아파트로 가는 것. 그러나 집 규모가 작아지거나 헌 아파트로 가는 등 약간 불편을 감수해야 한다. 단 구축도 재건축이나 리모델링 가능한 곳으로 가야 한다. 

 

 

Q. 연봉, 수입에 따라 전략이 달라져야 하지 않을까?

 

맞벌이 유지 비용이 들기 때문에 외벌이/맞벌이 크게 차이 나진 않는다.

다 떠나서 대출액을 얼마까지 감당할 수 있는지가 포인트. 

맞벌이의 경우 맞벌이 유지하기가 힘든 경우가 많다. 외부 변수(자녀 등)로 맞벌이 그만둬야 할 경우가 많아진다. 

그러므로 굉장히 보수적으로 생각을 해보아야 한다. 

 

현재 소득규모를 기준으로 대출 설정하는 것이 아니라, 

앞으로 올 수 있는 리스크를 책정해서 보수적으로 대출 액수, 내집마련 규모를 결정하는 게 중요하다. 

 

 

Q. 내집마련 준비 시 이것만큼은 꼭 지켜라. 

 

*가장 중요한 것이 대출 ! 

지금 꼭지라고 하고, 집값이 떨어질 수도 있다. 그런 리스크를 일단 감당할 수 있어야 한다. 

집값이 떨어져도 내가 일상생활 유지할 수 있는가가 중요하다. 

상환금액이 소득의 50%를 넘게 되면 일상생활이 어려워진다. 

집값이 올라가면 감당할 수 있는 느낌이 들지만, ㅋㅋㅋ 기쁜 고통이지만 ㅋㅋㅋ

떨어지기 시작하면 마음의 감당이 안된다. 

보수적이라는 범위는 개인마다 좀 다를 수 있다. 

 

*아무 주택이나 사면 안된다. 

미래가치를 읽지 않고 공부되지 않은 상태에서 아무 거나 선택하면 안된다.

 

 

Q. 지역 선택?

 

집을 사는 목적에 따라 달라진다. 주거안정? 투자? 

종잣돈, 직주, 지역의 동력, 신축, 등에 따라 완전 달라진다.

 

 

Q. 20대 재테크?

 

부동산에 일찍 관심을 가질수록 좋다. 

연령과 개인의 자산상황, 결혼여부에 따라 달라질 수 있다. 

돈 없는 20대에 미혼이라면? 무리하기 보다 부동산 공부를 시작하는 게 중요하다. 

쓰주택, 오를 땐 조금 오르고 떨어질 때 확 떨어지는 투자 가치 없는 주택을 쓰레기 주택이라고 하는데, 

없는 돈에 집 마련하려면 쓰주택을 많이 선택하게 된다. 

공부가 안된 상태에서 무리하게 사는 것 보다, 

 

종잣돈 5천만원이라면, 과감하게 천만원 정도는 공부를 하는 게 더 좋다. 

요즘은 공부하기 너무 좋다. 

젊고 예쁘고 멋진 선생님들이 내집마련 방법을 직관적으로 잘 가르쳐 준다. 

 

종잣돈 조금 있는 걸로 분양권 프리미엄 적은 거 사서 집 마련한 후부터 공부하는 것도 좋다. 

물론, 전제는 잘 골라야 한다. 

 

강의, 책은 시간을 아낄 수 있는 방법이다.

 

 

Q. 부린이 투자 원칙

 

*내집 마련 플랜은 10년으로 하지 말라.

퍼지스, 직장인이 서울/수도권에 내집 마련하기까지 걸리는 시간

10년 플랜이 아니라 지금 해야 한다. 

타이밍 생각은 좀 물려놓고, 

내가 살 수 있는 가장 좋은 집을 감당 가능한 대출을 일으켜서 사는 게 먼저다. 

 

*집은 돈이 아닌 안목과 용기다. 

생각보다 적은 돈으로 마련 가능하다. 

분양권 같은 경우, 프리미엄 1억이라면, 총 분양가 5억의 집을 총 6억으로 산다고 생각한다. 

이것저것 다 해도 2억 이내 새 아파트를 잡아 놓을 수 있다. 

전제조건은, 오를 수 있는 좋은 집을 미리 당겨서 산다고 생각하면 된다. 

수도권 분양권은 전세 줄 수 있으니까 투자적인 측면에서는 유연하게 접근 가능하다. 

 

*"살기는 좋아요"는 속지 말라.

그런 사람들은 십중팔구 교통 좋은 데서 안살아 본 것이다.

살면서 익숙함에 무뎌지는 게 재테크의 적이다.

 

* 내가 살고 있는 집이 지금 좋다고 해서 상급지 가는 걸 게을리 하면 안된다. 

 

 

Q. 서울에서 새 아파트를 살 수 있는 방법

 

coming soon