분양권 거래 절차 및 주의 사항

출처: 드림하우스-전국부동산이야기-, "분양권 전매 매매 잘하는 법 (분양권투자 분양권거래 노하우 팁 절차, 내집마련 부동산 재테크)", 2020.2.7 

 

[분양권 거래 절차]

매물 찾기 > 분양권 매도자 신분 확인 > 가계약금 입금 > 본계약서작성-분양계약서 원본, 신분증 확인 > 잔금일 확정

 

[잔금 치를 때 필요한 서류]

- 매도자:분양계약서 원본, 발코니 확장비용, 유상옵션계약서, 분양권 매매계약서, 신분증, 주민등록등본, 인감도장, 매도용 인감증명서

- 매수자:신분증, 주민등록등본, 인감증명서 일반, 인감도장, 직장인(재직증명서, 원천징수, 건강보험자격득실확인서), 사업자(사업자등록증, 소득금액증명원), 기타(신용카드사용내역서, 연금수령서, 건강보험납부확인서..) 

 

> 실거래가필증발급 필요(시청/구청가서 실거래가 등록 후 실거래가 필증 받아 오기)

> 잔금 전날, 중도금 대출 은행에서 중도금 대출 승계하기

> 준비한 모든 서류를 들고 건설사에서 명의 변경하기

 

- 매도자는 양도세 신고

- 매수자는 분양계약서 보유 

 

[거래시 팁]

* 직접 물건을 내놓은 부동산에 연락할 것. 

매물 찾을 때 보통 매물 90%는 네이버부동산에 올라옴. 여기 없는 것은 부동산 시스템에 있음. 그런 물건은 부동산 공동중개 물건일 가능성 높고, 그렇게 되면 공인중개사 수수료를 나눠서 내야 함. 네이버 부동산 매물에 직접 광고한 부동산에 가면 매도자가 직접 내놓은 부동산일 확률이 높음. 그럼 수수료 및 프리미엄 조율이 편해짐. so 네이버에서 어느 정도 후보 물건 선정 후 그 부동산에 직접 전화 해서 거래 가능한 물건인지 확인이 필요함. 

 

* 수수료를 얼마 받는지 미리 물어볼 것. 

부동산에서는 지역별 관례 수수료 다 받으려 함. 아끼려 해봤자 50-100 아끼는 선임. 

 

* 너무 여러 부동산에 연락하지 말 것. 

여러 부동산에서 매도자에게 전화 하면 매도자는 매수자가 많나 싶어서 협상 잘 안해주려 함.

 

* 직접 방문하여 바로 살 것처럼 행동하기. 

 

* 협상은 무조건 해. 프리미엄의 10%정도는 진행 해보기. 네고 하면 바로 계약금 입금하겠다고 할 경우 매도자와 공인중개사도 더 적극적으로 함. 

- 양도세 매수자 부담 조건이라고 하는 경우, 다운 계약임. 양도세는 원칙상 매도자가 부담하는 것. 유의해야 함. 

 

* 프리미엄만 조율 되면, 가계약금으로 가급적 많은 돈을 보내라. 최소 5백~2천. 배액배상 받을 수 있음. 

- 매도자가 계약 파기 시 계약금 만큼 매도자가 매수자한테 돈 더 줘야 됨. 

 

* 중도금 대출 실행이 안된 물건을 사는 게 좋음. 

- 자금 여력 되고 입주 계획이라면 이런 물건을 저렴히 구입하고 중도금 이자도 아낄 수 있음. 

 

* 가계약 할 때 메시지로 계약 내용을 기재 함. 

- 메시지로 언제 정식 계약하고, 언제 잔금할지 명기하고, 본 계약 파기되면 배액배샹한다는 내용을 매도자에게 보내서 매도자가 승인을 해야 법적 효력이 생김. 단순 가계약금만 받고 계약 파기돼서 배액배상 못 받는 경우 많음. 

 

* 정식계약 시 잔금일은 늦출 것. 

- 시간 버는 것. 그만큼 적은 돈으로 물건을 잡고 있는 셈. 다시 팔 때는 빠르게 잔금 치러야 할 수도 있음. 

- ex.공사기간 2년8개월 비규제지역 민간택지 아파트의 경우, 전매제한 풀린 후 빨리 명의를 들고 와서 2년 보유 후 팔아야 양도세가 줄어드니까. 공사기간이 3년 이내면 등기를 쳐야 하니까 취득세 등등 머리 아파지니까 단기 투자자의 경우 공사기간이 긴 걸 선택해. 

 

* 서류 준비 시, 매수자는 매도자에게 도로명주소를 제대로 알려줘야 하고, 이사 가게 되면 변경된 주소도 다시 알려줘야 함.

- 매도자는 매도용 인감증명을 준비하는데 매수자 인적 사항을 정확히 기재해야 함. 

- 잘못된 정보일 시 명의변경 당일 꽤 고생함. 

 

* 분양권 거래시 필요 금액

- 아파트 분양가10%+발코니확장 및 옵션 계약금+프리미엄+부동산수수료+대출승계 인지세

 

* 매도자는 여러 부동산에 내놓고, 매수자인척 다른 부동산에 전화해서 시세 확인 해. 터무니 없게 저렴히 팔지 마. 

* 투자로 청약 당첨된 경우 꼭 중도금 대출을 실행 시키길. 매수자 입장에서 매입 시 큰 돈 들어서 매력이 없음. 

 

 

* 주의사항

- 2018. 9.13 부동산 규제대책 후 분양권도 대출/청약 시 주택수로 침

- 2019. 12. 16. 정책에서는 조정지역 내 주택 양도시 다주택자 양도세 부과, 분양권도 포함됨(양도세+10%). 2021년 양도분 부터 적용됨.