서론
괜히 지방 작은 집, 낡은 아파트 매수하면 특공 자격이 날아가니까 첫 주택 구매라면 특별공급의 다양한 유형(신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모, 기관추천 등)을 활용해서 도전해보면 좋을 것 같다.
이 포스팅은 여러 동영상을 참고 하였다. 2020년 10월에 국토부에서 신혼부부 특별공급의 소득기준을 완화하겠다며 발표하고 입법예고된 '주택공급에관한 규칙' 개정안에서는 신혼부부 특별공급 소득요건이 훨씬 더 완화되었는데, 이미 모집공고가 나와서 1월말에 청약을 받는 아파트의 모집공고문을 보니까 아직 예전 소득조건으로 명시가 되어 있었다. 즉, 완화된 조건은 개정안이 시행이 되어야 적용되는 것 같은데, 대체 언제 시행이 될지는 아직 모른다.
그리고 1/15(금) 오늘 부로 2020년 소득에 대한 연말정상 원천징수 조회가 가능한데 아직 통계청에서 2020년 소득 발표가 없기 때문에 아직은 2019년 소득기준으로 봐야 한다. 국토부 '201014 신혼부부 주택 특별공급 관련 FAQ'에 명시가 되어 있는데, 통계청에서 발표하기 전까지는 전전년도 월평균 소득을 적용한다고 되어 있다.
그리고 참고로, 청약홈에서 모집공고문을 유심히 살펴보면 공부가 많이 된다.
청약 종류 : 국민주택 분양, 민영주택 분양
주택 청약은 국민주택과 민영주택 두 종류로 이루어지고, 두 종류 모두 일반공급과 특별공급이 다 있다.
국민주택은 전체 물량 중 30%를 신혼부부 특공에 배정하고, 민영주택은 전체 물량 중 20%를 신혼부부 특공에 배정한다.
(*민영주택 = 자이, 푸르지오, 래미안 등 사기업에서 짓는 아파트
* 국민주택 = 국가가 공급하는 임대 아파트).
국민주택과 민영주택 모두에게 해당되는 신혼부부 특별공급의 공통 조건
- 평생 1회만 당첨 가능
- 전용 85m2이하에만 신혼부부 특별공급 물량 배정
> 즉, 큰 평수를 원하면 일반공급으로 청약 해야 함
- 투기과열지구는 분양가 9억원 이하 분양 물량에서만 배정
> 그 이외의 지역에서는 분양가 제한이 없음
- 세대구성원 모두 무주택이어야 함
ㄴ여기까지는 모든 특별공급의 공통 사항임
ㄱ아래는 특별공급 중 신혼부부에만 해당되는 내용
- 혼인기간 입주자모집일공고 기준으로 7년 이내 + 무주택
- 혼인 신고 전 집 매도시 무주택자임
- 청약통장 가입 기간이 6개월 이상(국민주택은 6회 이상 납입 조건도 추가됨)
- 세대주 요건은 없음 +++ (조정지역에도 그런가???? --> 모집공고문을 보니 특공에 세대주 요건은 없음!)
** 신혼부부 특별공급에서 중요한 것은 소득기준 & 부양가족 조건인데, 민영과 국민에서 차이가 있음 **
민영주택 신혼부부 특별공급
- 1순위: 유자녀 / 2순위: 무자녀
> 사실 상 2자녀 사람들의 경쟁터라고 봐도 됨
- 소득기준 > 710대책에서 좀 완화됨 --> 2021년에 더 완화될 예정이나 언제 시행될지 미지수
- 신혼부부 특별공급의 물량 중 75%는 소득이 적은 신혼부부에게 우선 배정함 = 우선공급
: 월소득 100% (맞벌이 120%) 이하
> 이건 공공분양도 같은 조건임. 대략 555만원(666만원) 이하.
- 나머지 25% 물량은 상위소득자에게 배정 = 일반공급 > 청약 종류 중 일반공급과 헷갈리면 안됨
: 월소득 130% (맞벌이 140%) 이하 > 대략 772만원(777만원)
***2021년 언젠가부터 새로 시행될 개정안에서는 신혼부부 특별공급의 경우,
> 우선공급은 70%, 일반공급은 30%로 비율이 조정되고, +++
> 일반공급의 경우 140% (맞벌이 160%)까지 소득조건이 완화됨! > 대략 777만원(888만원).
- 당첨 시 경쟁 순서
: 해당 주택건설지역 거주자(당해요건. 투기과열지구에서는 2년의 거주요건 필요) 우선 배정 후
-> 미성년 자녀 수가 많은 사람(인기 단지는 자녀수 최소 2명 이상이어야 가능)
-> 미성년 자녀 수 같으면 추첨 통해 제공
- 그럼, 자녀가 없거나 자녀 1명인 경우는 어떻게 할까?
- 예비당첨만 되면 추첨으로 뽑아! 특공은 조건이 까다롭기 때문에 부적격자가 10-20%자가 발생함. 운좋게 예비당첨에 들어가면 추첨으로 당첨이 가능하긴 하니까 일단 넣어 보는 게 좋음
(예비입주자 : 300~500% 를 뽑고 부적격자 있을 시 예비입주자에게 기회 돌아감).
국민주택 신혼특공
- 1순위: 미성년 자녀가 있는 부부 (한부모의 경우, 6세 이하 자녀) / 2순위: 무자녀 부부 or 예비부부
- 소득기준: 월소득 100% (맞벌이 120%) 이하. 단 맞벌이라도 1인 소득이 100% 넘으면 불가함
> 2021 새로 개정안이 시행되면, 일반공급(30%)의 경우 월소득 130% (맞벌이 140%)로 개정됨
- 가점(아래 표) 산정하여 가장 높은 사람 순으로 당첨자를 선정함. 가점 만점은 13점
> 혼인한지 오래 될 수록 점수 낮음. 동점자 발생 시, 추첨
- 자산기준: 부동산은 2억1천5백50만원, 자동차는 27백만원 이하여야 함
--> 소득기준 해당 시, 미성년자녀 많을 수록 유리, 해당지역 거주기간 3년 이상, 혼인기간 3년 이하일 때 배점 높아서 당첨 확률이 높음. 자녀 수가 더 우위에 있음.
팁:
- 1순위 탈락자는 2순위랑 같이 경쟁하기 때문에 2순위 사람들은 쉽지 않음
- 자녀 많으면 공공, 소득 낮으면 민영이 유리
- 자녀수 많고 혼인기간3년 이하에 지역 거주 3년 이상이면 공공이 유리
- 자녀는 1명이고 소득 적으면 민영이 유리
- 공공분양은 이혼/사별 한 한부모가족도 가능. 민간분양은 배우자가 꼭 필요함
- 모집공고일은 달라도 당첨자 발표일이 같은 두 아파트에는 동시 청약이 안됨, 그러니 발표일 같은 두 아파트 중 경쟁률 낮은 단지에 넣는 것도 좋은 전략
- 이왕이면 다홍치마, 신혼부부+일반공급에 다 넣어 보길.
- 부부 모두가 신혼특공에 넣는 건 불가 > 1세대 1주택 공급이 원칙임
- 유주택자는 혼인신고 전 주택 처분 필요
- 소형, 저가 주택(면적 60m2 이하, 수도권 1억 3천 이하 or 그 이외 지역 8천만원 이하) 소유의 경우
> 일반분양에서만 무주택자로 해줌
- 결혼 후에라도 2018년 11월 12일이전에 주택을 처분 했다면, 2년간 무주택 유지 시 신혼부부 특공 가능
> 단, 자녀가 많아도 2순위 패널티는 있음.
2021년에 바뀌는 신혼부부 특별공급 내용만 따로 정리 해보면
- 공공 및 민간 모두 물량 비율 변함 : 우선공급 70%, 일반공급30%
- 일반공급의 경우 소득요건이 완화됨 : 공공분양은 130% (맞벌이 140%), 민간분양은 140% (맞벌이 160%)
> 즉 많은 신혼부부들이 완화된 조건에 해당되는 만큼 경쟁률은 올라갈 것임
소득표는 아래 그림을 참조
소득요건의 기준은?
- 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 (통계청의 자료임)
- 전년도 소득 발표 안됐으면 전전 년도로. 공공분양은 건강보험료로, 민간분양은 원천징수로 증명
휴직하면?
- 전년도 일부 휴직했으면 급여 받은 월평균 (6개월 일했으면 6개월 평균만)
- 전년도 전체 휴직은 올해 급여의 월평균
- 전년도와 올해 휴직 시 동일직장, 직급, 호봉 동료의 원천징수를 참고하거나, 불가 히 전전년도 원천징수로 증빙
출처
1. 윤테크TV-청약전문가, "신혼부부 특별공급 완벽 총정리 + 당첨 꿀팁! (신혼특공, 신혼특별공급, 신혼부부특공, 신특, 국민주택 민영주택 구분) 첫주택은 무조건 청약!", 201007
2. 재테크하는 아내, 구채희, "신혼부부 특별공급 당첨 전략 4가지! (자격/소득/가점) 신혼특공" , 200703
3. 주부남자, "2021년 달라지는 신혼부부 특별공급 총정리", 201230
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정리하면서 느끼는 건데,
자녀없고 소득요건 안되는 우리는 신혼특공은 빠이빠이
생애최초를 정리해야겠다. 생초부터 할걸.. ....
그리고 조정지역에서 신혼부부특공은 조건 변경되는 게 없나?
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