[부동산] 부동산의 양극화에 대하여: 현재or미래의 대장으로 가자

출처: 모두의 부동산, 무슨수를 써서라도 양극화의 윗자리를 선점하라. 210122.

아파트 가격은 오르는 지역만 올라가고, 상위 20% 아파트만 오르고, 나머진 떨어지는 추세를 보인다.

즉, 부동산의 양극화가 오고 있다. 

최대한 빨리 양극화의 상부를 선점해야 한다.

강남?

보통 사람들은 못간다. 

대신, 소액자본으로도 충분히 상급지에 들어가는 것이 가능하다.

똘똘한 한채가 유리한 이유도 알아보자.

 

 

* 왜 부동산의 양극화가 발생할까?

 

1. 인구감소

- 그래도 최상급지는 수요가 계속 많다. 하급지 부동산이 타격을 받을 것이다. 

 

2. 소득의 양극화 - 가장 중요! 

- 돈 많으면 비싼거 쉽게 산다. 요즘 강남아파트는 25-30억한다. 소득 낮은 사람들은 절대 이해 못한다.

- 상위 20%가 월 1천만원 이상 번다. 4명 중 1명. 그 사람들은 소득의 상승률도 더 높다.

- 소득이 적었던 사람은 더 떨어지고, 소득 높은 사람들 소득은 더 높아진다. 

- 결국 자산의 가치도 양극화 되는 것이다. 

 

3. 똘똘한 한채 정책

- 다주택자가 세금을 많이 내니, 1주택자가 유리한 형국이다.

- 취득세, 양도세, 보유세에서 다주택자가 매우 불리해졌다.

 

- 취득세

  > 1주택 매수 시 1-3%,

  > 2주택 매수 시 8% (즉, 10억짜리 집이면 세금 8천만원 내야함. 어마어마함).

  > 3-4주택 및 법인의 경우 12% 

 

  > 위의 취득세율은 곧 개정될 내용이다.

  > 현재는 주택 가액에 따라, 3주택 및 법인은 1~3%이고, 4주택 이상 시 4%를 낸다. 

 

- 양도소득세

  > 2021년 6월 이후, 1년미만 소유 시 70%, 1-2년미만 소유시 60%, 2년 이상은 기본세율(분양권은 60%). 

  > 만약, 집 값이 2억 올랐고, 보유기간 2년이 되기 전에 팔 경우, 1억4천을 세금으로 내고 6천만원이 남는다. 

 

- 보유세도 올랐어. (약간오름)

- 2021년부터는 분양권도 주택으로 간주.

  (단,1주택자가 분양권 취득하고 3년 이내 과거 주택 매도 시 1주택자로 간주하여 비과세).

 

- 이러한 점들을 볼 때, 5억짜리 주택 3채 매수 보다 똘똘한 1채 매수가 더 유리하다. 

- 다주택자가 주택을 매도하고 똘똘한 한채로 가는 경우가 많아지고, 

- 1주택자가 추가매수하지 않고 갈아타는 경우가 많아지고 있다. 

- 즉, 추가매수가 아니라 더 좋은 입지로 갈아타기 하는 변화가 포인트 ! 

 

결국 이런 점들로 인해 초양극화의 시대가 오게 된다. 

 

결국... 경제구역 아니면 

학교 근처, 역세권이 답이다. 

 

 

* 지역 내에서도 양극화가 일어나고 있다!  각 지역별 대장지역으로 가자. 

> 수원 대장 : 광교, 15억 이상

> 화성 : 동탄, srt 역세권, 10~12억

> 의정부 : GTX 의정부역세권 신축들, 8억

 

- 교통, 일자리, 학군 좋아질 곳들.

 

 

* 대장지역마저 못들어간다고? 

- 지금은 대장급이 아니어도, 미래엔 대장이 될 녀석을 찾아.

- 교통호재있어? 그럼 이미 엄청 비싸.

 

- 재건축 후보지! 가능성이 매우 높은데, 조합설립도 안되어 있고 구역지정도 안된 지역이면 더 좋다. 

 

- 왜? 시세 반영이 안되어 있으니까. 

  아파트가 진짜 별로고 재건축 진행 안되고 있지만,

  입지가 매우 좋은 구축, 재건축 가능성 매우 좋은 곳에 들어가야 한다. 

  사업성이 좋은 곳은 언젠가는 재건축이 된다. 

 

- 재개발 지역! 

만약, 수원역. 수푸자 10억. 왜교역 10억... 등 수원역 주변 신축이 너무 비싸서 들어가기 힘들면, 주변 재개발 지역을 살펴보는 것도 좋다. 팔달3구역. 재개발은 조합설립까지 돼야 재개발이 되는 것이다. 

5억정도에 매수되는 재개발지역의 빌라 매수 후, 분담금을 좀 내고, 입주권을 받는 것도 좋다. 

잘 찾아보면, 대장급 재건축 후보지도 많다. 

 

>> 대장입지 재건축 후보 (미래 대장) , 대장입지 신축 (현재 대장) 

 

 

* 재건축 사업성 좋은 곳은? 

- 공부하다 보면 알게 된다.

- 경기도에서는, 용적률 150이하인 곳만 보는 것이 좋다.

- 분당같이 입지 좋은 곳은 170이하도 괜찮다.

- 판교나 강남등 최상위 입지는 200 약간 넘어도 좋아. 그런데 이런 데는 비싸서 못들어간다. 

- 소액으로는 수원, 의왕, 군포, 안양 등 구도심에서

 

용적률 150이하면서

+ 평균대지지분이 크면 클수록 좋다.

+ 15평 이상이 안전하고, 18, 19, 20평이 넘어야 사업성이 좋은 것이다. 

+ 입지 좋은 곳 

 

소액자본으로 전세 끼워서 사봐. 

 

(평균대지지분: 특정 아파트 거주하는 사람들이 평균 가진 대지지분 = 단지 전체 대지면적 / 세대수)  

 

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음. ? ! 아실과 부동산지인을 새롭게 활용할 수 있겠네. +_+ 

 

 

-정리해야하는 것-

부산지역 교통호재.

부산 상위입지.

재건축 사업성 좋은 곳.

 

물론 타지역도 괜찮지만.... 

 

 

하지만, 실거주 한채가 우선이 되어야겠지?