아파트 매수 과정 및 기본적인 주의사항

[ 아파트 매수 과정 ]

매수 결정 > 가계약금 입금 (매매금의 1%) > 계약일에 계약서 작성 및 계약금 입금(통상 가계약금 포함 10%) > 잔금일 잔금입금 > 등기권리증 수령(집문서)

 

[ 내부 임장 시 체크사항 ]

도배(벽, 가구 뒤편), 장판(바닥)

타일(욕실, 싱크대, 베란다, 출입문 등)

곰팡이, 누수, 결로

보일러

샷시, 창문, 방충망

변기, 욕실문 하부 

전등

수압 및 배수(욕실, 싱크대, 베란다)

 

[ 누수는 6개월 이내 손해배상 청구 가능하지만, 쉽지 않다. 왜? ]

매수자가 선의무과실과 손해배상액을 입증해야 한다. 즉, 매수자가 누수를 몰랐다는 것을 입증해야하고, 꼼꼼하게 못본 이유에 대해 입증해야 하고, 누수로 인해 발생한 손해금액을 입증해야 한다. 

 

[ 계약 시 주의사항] 

 

* 무조건 급하게 서두르지 말고 꼼꼼하게 천천히 숫자, 이름 다 확인 

* 부동산소장님이 물건에 대해 다 설명해줄 의무가 있으므로 다 듣고 도장 찍자

* 이체 한도 확인

* 녹음

 

* 대리인 계약 시, 

준비물 : 인감도장이 찍힌 위임장, 인감증명서(본인 발급), 본인 및 대리인의 신분증, 인감도장

위임장 내용 : 위임내용, 가격, 범위 등 기재

서류만 믿어서는 무과실을 입증하기 힘들기 때문에, 계약자 본인을 확인하는 것이 꼭 필요함

본인확인 : 1382, 민원24

 

* 집 소유자 확인 필요 : 등기권리증과 신분증 확인 **

 

* 계약 능력자가 아닌 경우는?

미성년자(만19세미만), 정신적문제, 고연령으로 치매 의심이 될 경우 등 등기사항부존재증명서 요구 가능

 

* 계약일 발행된 등기부등본을 꼭 확인

- 갑구에 소유권자가 맞는지, 가압류/가처분 된 것은 없는지 확인

- 을구에 근저당, 담보물건 설정 얼마인지,  근저당 선순위 확인

 

 

* 계약서에 주소 쓸 때 주의사항

대상물건 소재지는 등기부등본상의 주소를, 

매수인/매도인 주소 시에는 주민등록등본상 주소를 작성(실거래가 신고 시 문제 발생 가능)

매수인과 매도인 각자 자기 주소를 직접 쓰기

 

* 특약***

- 중대하자 시 6개월 보장 : "계약일 또는 잔금일에 누수, 결로, 곰팡이와 같은 거주에 큰 해를 끼치는 하자가 있을 시 계약 해제 가능하다 또는 매도인이 책임진다"  "몇월며칠 매수인은 집 볼 때 누수, 결로, 곰팡이와 같은 큰 하자가 없음을 확인 하였다"

- 변동 및 변심 : "채무불이행 시... 위약금특약=손해배상예정액. 위약금은 계약금으로 정한다" "대출, 압류, 가압류 등 권리 변동 시 계약취소 및 배액손해배상 한다" 

- 협조 : "새로운 세입자 전세자금대출 필요 시 은행에서 집주인에게 전화를 계속 하는 등 번거로움이 발생할 수 있으므로 추후 세입자의 전세자금대출 관련 매도인의 협조 필요 시 적극 협조한다"

 

* 은행대출은 잔금일 1주일 전 실행여부 확인 필요

* 세입자가 있다면, 장기수선충당금은 매도인에게 받아야 한다>> 특약에 기재 필요

* 선수관리예치금... 

 

[ 잔금일에 한 번 더 확인할 내용들 ] 

- 잔금액, 부동산중개수수료, 부동산취득세, 법무사수수료 내야함

- 미리 부동산에 가서 등기부등본, 아파트관리비, 공과금 정산 확인

- 매도인 : 부동산매도용인감, 인감도장, 초본, 등기권리증, 신분증,

- 매수인 : 등분, 가족관계증명서, 막도장

- 결로, 곰팡이, 누수, 변기, 창문, 수압 등 꼼꼼하게 확인하기

- 계약일에 보지 못한 문제 발생 시 매도인과 잘 협상 하기

- 잔금일 후 발견한 하자는 매수인이 법적 책임을 묻기 어려움

- 이체한도!

 

* 등기권리증 : 1주일 후 발급. 재발급 안되니 분실하지마. 분실해도 계약은 가능

 

* 이사 당일, 확정일자, 전입신고, 보증금 보증보험 꼭 하자